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倍率地域とは 2020.7.27

7月7日付の当ブログで路線価について触れました。
しかし、路線価が設定されていない土地も多くあります。
路線価の設定されていない地域の土地を倍率地域といい、倍率方式という方法で評価します。
倍率地域は、一般的には郊外や山間部等に多く設定されています。
その理由としては、地価の相似した地域であれば、同一の倍率を設定して評価額を算出しても、その結果に大きな差異が生じないためです。
ただ、これには例外もあり、ニュータウンとして開発された地域や高層マンションの多い地域、例えば神戸市中央区では、港島中町（ポートアイランド）等が市街化区域でありながら倍率地域とされています。

1.計算方法
倍率方式は、固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を乗じて計算します。
この倍率が記載されたものを評価倍率表といいます。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円、倍率表に記載された倍率が1.1倍の土地の場合、1,000万円×1.1倍で土地の相続税評価額は1,100万円となります。

2.倍率評価に必要なもの
①固定資産税評価額
毎年4月頃に市町村から送付される固定資産税の納税通知書に記載されています。
お持ちでない場合は、市役所等で固定資産税の評価証明書を入手してください。

②評価倍率表
評価の対象となる土地が路線価・倍率いずれの地域に該当するかについては、国税庁ホームページの評価倍率表で確認することができます。

3.評価倍率表の見方
評価倍率は大きく4つの項目に分かれています。
①「町（丁目）または大字名」
②「適用地域名」
③「借地権割合」
「借地権割合」とは、土地に占める借地権価値の割合です。
倍率地域における町（丁目）又は大字の地域につき、「借地権」の価格を評価する場合の借地権割合が記載されています。

④「固定資産評価額に乗ずる倍率」
地目ごとに倍率が記載されているので、この欄を確認します。

4.倍率方式で計算する際の注意点
①固定資産税評価額は評価を行う年度のものが必要となります。
②雑種地の評価には特に注意が必要です。
（注）雑種地の評価は非常に難解であるため、今回は説明を割愛させていただきます。

倍率方式はシンプルな計算式で路線価方式よりも計算しやすいように思えます。
しかし、実際に計算する時には注意しなければならない点もあり、倍率地域の評価額の算出は判断が難しいケースも多いので、正確な評価額をお知りになりたいときには、是非一度私共事務所へお問い合わせ下さい。